Tren Pergudangan Modern yang Mendorong Pertumbuhan Kawasan Industri
Pengembangan kawasan industri di Indonesia diproyeksikan terus meningkat seiring dengan pertumbuhan area pergudangan modern. Ceruk pasar logistik yang semakin berkembang menjadi salah satu faktor utama yang mendorong pertumbuhan sektor ini. Konsultan properti Colliers Indonesia mencatat bahwa rata-rata tingkat okupansi gudang logistik di Jabodetabek telah mencapai 95,8% pada kuartal I/2026. Hal ini menunjukkan bahwa sektor properti logistik kini menjadi subsektor yang paling agresif.
Head Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, menjelaskan bahwa tren ini didorong oleh lonjakan permintaan dari industri e-commerce dan third-party logistics (3PL) yang tidak diimbangi dengan ketersediaan pasok baru. “Gudang hampir penuh, tingkat hunian rata-rata menembus 95,8%. Kemudian pasoknya terbatas, sedangkan permintaan terus naik,” ujar Ferry dalam risetnya.
Secara spasial, koridor Barat mencatatkan tingkat okupansi tertinggi yakni sebesar 98%, disusul koridor Selatan dengan 96%, dan koridor Utara yang melampaui level 90%. Lonjakan tingkat keterisian juga terjadi di koridor Timur Jakarta seperti Bekasi hingga Karawang yang merangkak naik dari 95% pada 2019 menuju titik jenuh mendekati 100% pada tahun ini.
Meskipun wilayah Timur sudah sangat padat, wilayah ini masih diproyeksikan mendominasi pasokan dengan total tambahan mencapai 644.261 meter persegi (m2) hingga 2029 mendatang. Kondisi keterbatasan pasokan ini praktis menjaga stabilitas harga sewa dengan pertumbuhan konsisten di angka 2% per tahun.
Tidak hanya itu, pertumbuhan nilai transaksi e-commerce yang diproyeksikan tembus US$76,6 miliar pada 2029, serta kemunculan sektor kendaraan listrik (EV), menjadi mesin utama penggerak pasar ini.
Respons Cepat Pengembang Terhadap Permintaan Tinggi
Geliat ekspansi bisnis pergudangan modern ini direspons cepat oleh sejumlah pengembang. Salah satunya adalah PT Astra Property yang baru saja menuntaskan akuisisi 83,67% saham PT Mega Manunggal Property Tbk. (MMLP) senilai Rp3,3 triliun melalui entitas usahanya, PT Saka Industrial Arjaya (SIA).
Asal tahu saja, MMLP merupakan perusahaan properti dan real estate yang berfokus pada pengembangan dan penyewaan gudang logistik modern. Presiden Direktur Astra Property, Wibowo Muljono, menyebut usai mengakuisisi MMLP pada September 2025, pihaknya tercatat memiliki 5 land bank tambahan seluas 64 hektare. Di mana, lahan tersebut akan menjadi prioritas pengembangan proyek ke depan.
“Barang yang kita punya saja itu masih banyak. Seperti MMLP lah, itu ada land bank 5 bidang di sana. Jadi dari situ saja yang akan kita develop,” ungkap Wibowo saat ditemui di Menara Astra.
Wibowo memaparkan bahwa saat ini seluruh aset pergudangan milik perseroan di Cikarang telah terisi penuh oleh para penyewa dari sektor industri otomotif. Status tingkat keterisian penuh ini menjadi bukti nyata bahwa permintaan ruang logistik modern di pusat industri tetap solid meski di tengah dinamika ekonomi global.
Meski permintaan tinggi, Astra Property memilih bersikap hati-hati dalam melakukan ekspansi fisik bangunan dengan menunggu kepastian minat dari calon penyewa. “Pengembangan land bank menunggu ada yang mau. Kalau untuk membangun kita tidak ada masalah, kita bisa bangun sebanyak mungkin,” jelasnya.
Adapun saat ini, MMLP tercatat mengoperasikan 13 gudang strategis di Jabodetabek dan Surabaya dengan total area sewa bersih mencapai 546.000 meter persegi.
Proyeksi Pertumbuhan Kawasan Industri Hingga Delapan Tahun Ke Depan
Seiring dengan geliat bisnis pergudangan tersebut, CBRE Indonesia memproyeksikan bisnis kawasan industri bakal ikut moncer setidaknya hingga delapan tahun ke depan. Head of Industrial & Logistics Services CBRE Indonesia Ivana Susilo menyatakan bahwa pertumbuhan sektor logistik saat ini masih berada dalam fase yang sangat kuat. Hal itu tercermin dari tingginya tingkat okupansi.
“Sebenarnya kalau ditanya [sampai kapan proyeksi pertumbuhannya], kan biasanya kita lihat oh mungkin cuma 5 tahun ke depan gitu. Tapi ini udah 8 tahun lagi, masih sangat-sangat strong gitu, bahkan tidak mengalami perlambatan pertumbuhan,” kata Ivana.
Dari sisi investasi, Ivana mencatat tingkat pengembalian modal atau yield dari bisnis gudang logistik jauh lebih menarik dibandingkan sektor perkantoran. Saat ini, yield pergudangan berada di kisaran 7,5% hingga 9%, sebuah angka yang memicu sentimen sangat bullish di kalangan pelaku pasar.
“Karena kalau kita ngomong yield-nya masih 7,5% sampai 9%, dan dari sisi demand kami lihat tadi okupansi 95% bahkan lebih dari 95%. Dan ini juga supported by sentiment among the players itu sangat-sangat bullish,” jelasnya.
Sementara hingga akhir 2025, CBRE mencatat total serapan ruang pergudangan modern di wilayah Jabodetabek tercatat telah mencapai 293.000 meter persegi. Sedangkan, total stok mencapai 3,3 juta meter persegi di Jabodetabek, bisnis pergudangan kini menjadi tulang punggung baru bagi kelangsungan kawasan industri nasional.
Rusmawan adalah seorang penulis berita online yang serbabisa dalam menguraikan berbagai peristiwa menjadi berita yang jelas dan ringan. Ia suka membaca opini, melakukan riset pendek, dan membuat rangkuman harian. Di waktu senggang, ia menikmati musik instrumental. Motto: “Informasi yang baik dimulai dari niat yang baik.”
