Dinamika Pasar Properti Nasional pada Semester II 2025
Semester II 2025 menjadi periode yang penuh tantangan dan perubahan bagi pasar properti nasional. Berbagai faktor seperti ketegangan sosial, ekonomi, politik, hingga lingkungan memengaruhi daya beli masyarakat serta prioritas belanja mereka, sehingga membentuk lanskap pasar residensial yang berbeda dibandingkan tahun-tahun sebelumnya.
Berdasarkan data dari Pinhome Indonesia Residential Market Report Semester II 2025 & Outlook 2026, pasar residensial menghadapi fenomena stagnasi inventori yang signifikan. Rata-rata penambahan inventori rumah baru bulanan tercatat turun hingga 14 persen, mencerminkan penurunan suplai rumah primer. Kondisi ini dinilai menjadi peluang bagi pengembang yang memiliki stok rumah siap huni untuk memenuhi kebutuhan pembelian cepat, terlebih kebijakan PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) masih berlaku hingga akhir 2027.
Sebaliknya, inventori rumah sekunder menunjukkan tren peningkatan. Rata-rata pertumbuhan penambahan inventori rumah seken mencapai 5 persen per bulan sepanjang Semester II 2025, terutama di wilayah penyangga DKI Jakarta seperti Kabupaten Bogor, Kota Depok, dan Kota Tangerang Selatan, yang masing-masing menyumbang 8 persen dari total penambahan inventori rumah sekunder.
CEO dan Founder Pinhome, Dayu Dara Permata, mengatakan bahwa peningkatan inventori rumah sekunder tidak terlepas dari dinamika ekonomi nasional sepanjang 2025. Tekanan ekonomi yang terjadi sepanjang 2025, mulai dari gelombang PHK di berbagai sektor industri hingga kenaikan biaya hidup, mendorong sebagian pemilik properti untuk melepas aset hunian mereka guna menjaga likuiditas.
Hal tersebut diperkuat dengan meningkatnya jumlah listing properti berlabel “Butuh Uang (BU)”, “Jual Cepat”, serta penawaran harga di bawah pasar. Pinhome mencatat adanya kontras tren antara kawasan industri dan kawasan residensial komuter. Sektor manufaktur yang tetap ekspansif menjadi motor penggerak permintaan properti di kawasan industri.
Wilayah Cikarang mencatat pertumbuhan permintaan hingga 16 persen pada Semester II 2025 dibandingkan semester sebelumnya. Sebaliknya, kawasan residensial komuter di Bekasi mengalami koreksi permintaan cukup dalam pada periode yang sama. Tambun tercatat turun 22 persen dan Cibitung turun 9 persen dibandingkan Semester I 2025.
Perbedaan ini menunjukkan kedekatan hunian dengan pusat aktivitas kerja menjadi prioritas utama masyarakat, sehingga dinamika sektor industri menjadi faktor penting pembentuk permintaan properti di wilayah penyangga.
Perubahan Pola Pembiayaan
Penyesuaian daya beli masyarakat juga tercermin dari pola pembiayaan. Data Pinhome menunjukkan meningkatnya minat terhadap KPR dengan tenor lebih panjang, serta penurunan rata-rata plafon KPR guna menekan cicilan bulanan dan menjaga fleksibilitas arus kas. Minat terhadap KPR rumah sekunder bahkan melampaui rumah primer.
Strategi ini dipilih untuk menghindari beban ganda antara cicilan dan sewa pada sistem rumah indent atau masih dalam tahap konstruksi. Skema take over dan top up mendominasi hingga 74 persen dari total transaksi, disertai kecenderungan memilih tenor kredit lebih panjang. Tren tersebut mencerminkan prioritas debitur dalam mitigasi risiko suku bunga dan optimalisasi arus kas rumah tangga, dengan preferensi pada unit siap huni.
Dinamika Global dan Outlook 2026
Memasuki awal 2026, pasar properti masih dibayangi dinamika global, mulai dari konflik geopolitik di Timur Tengah yang memengaruhi harga minyak dan inflasi, konflik Rusia–Ukraina pada sektor energi, hingga ketegangan Amerika Serikat–China yang berdampak pada rantai pasok dan investasi global.
Optimisme juga tercermin dari resiliensi pasar regional di Sumatera. Kota Palembang mencatat kenaikan indeks permintaan rumah sebesar 24 persen dan Kota Pekanbaru naik 23 persen pada Desember 2025 dibandingkan bulan sebelumnya. Dara menambahkan, operasional Whoosh turut mendorong lonjakan minat di Bandung Timur. Pencarian properti di Cileunyi naik 18 persen dan Rancaekek melonjak 31 persen pada Semester II 2025 dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya, didorong pula progres pembangunan Tol Getaci (Gedebage–Tasikmalaya–Cilacap).
Di luar Pulau Jawa, percepatan kebijakan hilirisasi sumber daya alam memicu lonjakan pencarian rumah di wilayah pusat komoditas. Maluku Utara mencatat kenaikan tertinggi sebesar 11 persen, disusul Sulawesi Tengah 8 persen secara semesteran, seiring ekspansi industri pengolahan nikel di Morowali, Halmahera Tengah, dan Pulau Obi.
Tantangan dan Harapan Masa Depan
“Tantangan terbesar sektor perumahan tetap berkisar pada keterjangkauan dan ketimpangan distribusi hunian. Kolaborasi kebijakan dalam pembiayaan, pembangunan, dan infrastruktur diperlukan agar program perumahan tidak hanya menambah pasokan, tetapi juga benar-benar meningkatkan keterjangkauan,” tandas Josua.
Reporter berita yang mengutamakan akurasi dan objektivitas. Ia memiliki ketertarikan pada isu sosial dan ekonomi, serta mengikuti perkembangan dunia digital. Waktu luangnya dihabiskan untuk membaca laporan penelitian, mendengarkan podcast edukasi, dan berjalan santai di taman kota. Motto: "Fakta adalah kompas bagi setiap penulis."
